Τι αλλάζει για αυθαίρετα και μεταβιβάσεις ακινήτων
Λιγότερο από μία βδομάδα απομένει για να τεθεί σε εφαρμογή η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, μέσω της οποίας θα μπει τάξη στο κτιριακό απόθεμα της χώρας, ενώ μόλις δύο online έντυπα θα αντικαταστήσουν στοίβες εγγράφων που χρειάζονταν σε διαδικασίες όπως οι μεταβιβάσεις κατοικιών.
Συγκεκριμένα, σε μία ενιαία βάση δεδομένων, που έχει ετοιμάσει και λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, θα ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο, στην πραγματική (και όχι στη θεωρητική, με βάση την άδεια οικοδομής που κάποτε κατασκευάστηκε) του κατάσταση, όπως είναι σήμερα.
Ταυτόχρονα, δύο νέα έγγραφα, ηλεκτρονικά και έντυπα, μπαίνουν στο πεδίο των ακινήτων, τα οποία ενσωματώνουν και αντικαθιστούν δεκάδες έγγραφα και διαδικασίες που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου κ.λπ. Πρόκειται για το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας και για το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Οπως έκανε γνωστό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, από την 1η Φεβρουαρίου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας παύει την προαιρετική-πιλοτική της λειτουργία και τίθεται σε ισχύ ως υποχρεωτική.
Ειδικότερα, με τις 2 υπουργικές αποφάσεις που υπέγραψε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκος Ταγαράς:
- προβλέπεται η έναρξη του Ηλεκτρονικού Μητρώου,
- καθορίζεται η διαδικασία καταχώρισης των κτιρίων/αυτοτελών διηρημένων ιδιοκτησιών στην ψηφιακή πλατφόρμα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, καθώς και
- ο χρόνος ενημέρωσης των στοιχείων, η μορφή και τα τεχνικά χαρακτηριστικά των εντύπων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ, συγκεντρώνονται σε ένα πιστοποιητικό, στο Πιστοποιητικό Πληρότητας, όλα τα απαραίτητα στοιχεία και πληροφορίες ενός ακινήτου με αποτέλεσμα:
– Να αποτρέπεται η δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
– Να θωρακίζεται η ιδιοκτησία των πολιτών, καθώς θα είναι καταγεγραμμένες όλες οι τυχόν μεταβολές του ακινήτου. Με αυτόν τον τρόπο επιτυγχάνεται και η διαφάνεια στις δικαιοπραξίες (μεταβιβάσεις).
– Να μειώνεται δραστικά η γραφειοκρατία καθώς ο πολίτης-ιδιοκτήτης, έχοντας ψηφιακά την «ακτινογραφία» του ακινήτου του, δεν χρειάζεται να σπεύδει για οποιοδήποτε έγγραφο σε δημόσιες υπηρεσίες. Πλέον, με λίγα «κλικ» στον υπολογιστή θα μπορεί να λαμβάνει τις απαιτούμενες πληροφορίες (π.χ. τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, δήλωση ακινήτου στο Κτηματολόγιο κ.λπ.).
– Το Δημόσιο να αποκτά καταγραφή των ακινήτων του με σημαντικές πληροφορίες (για τη στατική επάρκεια, τη δομική τρωτότητα κ.λπ.), ώστε να μπορούν να προγραμματισθούν και οι απαιτούμενες παρεμβάσεις σε αυτά.
– Να επιταχύνονται οι επενδύσεις, καθώς με ψηφιοποιημένες τις πληροφορίες των ακινήτων (κτιρίων ή οικοπέδων/γηπέδων) συντομεύει δραστικά ο χρόνος διερεύνησης και εξέτασής τους από υποψήφιους επενδυτές.
Το ΥΠΕΝ και το ΤΕΕ, που «τρέχει» το σύστημα μέσα από το gov.gr, σημειώνουν ότι προοδευτικά θα διασυνδεθεί με όλα τα ηλεκτρονικά συστήματα για τα ακίνητα: τις οικοδομικές άδειες, το Κτηματολόγιο, τα αυθαίρετα, και εν τέλει και με τη ΓΓΠΣ. Πιθανότατα και με τους φορείς των δικτύων κοινής ωφέλειας. Σημειώνεται ότι η βάση δεδομένων έχει χρηματοδοτηθεί από πόρους της Πολιτικής Συνοχής της Ε.Ε. από το προηγούμενο ΕΣΠΑ 2009-2013, στο πλαίσιο του εκσυγχρονισμού των πληροφοριακών συστημάτων που χρησιμοποιούν οι μηχανικοί, καθώς το ΤΕΕ τη δημιούργησε και είναι λειτουργική ήδη από το 2014-2015 αλλά δεν είχε ακόμη ενεργοποιηθεί.
«Μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας η χώρα μας αλλάζει σελίδα όσον αφορά στην αποτύπωση του κτιριακού αποθέματος. Το όφελος είναι πολλαπλό. Και για τους ιδιοκτήτες, και για το περιβάλλον και για την οικονομία. Αρχικά, με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου/Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας μπαίνει σημαντικό αντικίνητρο σε μελλοντικές αυθαιρεσίες καθώς μόνον με την απόκτησή της η τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα θεωρείται ολοκληρωμένη. Παράλληλα, οι πολίτες διασφαλίζουν την περιουσία τους και γλιτώνουν πολλές χαμένες εργατοώρες από τη γραφειοκρατία του χαρτιού. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι μια κορυφαία μεταρρύθμιση που είχα προετοιμάσει από το 2015, όταν ήμουν αναπληρωτής υπουργός ΠΕΚΑ και είμαι ιδιαίτερα ικανοποιημένος που τώρα, ως υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, υπογράφω την οριστική ενεργοποίησή της», σημείωσε χαρακτηριστικά ο υφυπουργός ΠΕΝ, Νίκος Ταγαράς.
Τα νέα έντυπα
Τα νέα έντυπα είναι το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
Το Απόσπασμα περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτίριο (μονοκατοικία, κτίριο γραφείων κ.λπ.) ή κάθε ξεχωριστή ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία κ.λπ.).
Το Πιστοποιητικό περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων όσα περιλαμβάνει το Απόσπασμα, βεβαιώνει ότι τα σχέδια υπάρχουν καταχωρισμένα και ταυτόχρονα περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις των μηχανικών ότι στο κτίριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν τακτοποιηθεί (ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα), που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.
Η διαδικασία
Τη διαδικασία συμπλήρωσης αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, ώστε να έχει την ευθύνη για όσα δηλώνονται και να ελέγχει αν ευσταθούν στην πραγματικότητα όσα αναφέρονται στα χαρτιά που του παραδίδει ο ενδιαφερόμενος πολίτης (πωλητής, συνήθως, ή αγοραστής), ο οποίος είναι υποχρεωμένος να έχει ταυτότητα για το ακίνητό του.
Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου, που αποτελεί τη βάση για όλα τα επόμενα, είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στο χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα ή ιδιοκτησία. Ακολούθως γίνεται η περιγραφή κάθε ξεχωριστής ιδιοκτησίας και στο τέλος ανεβαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.
Τι προβλέπεται για τις καταχωρίσεις οικοπέδων
Βασική πρόβλεψη είναι ότι σε κάθε οικόπεδο ή γήπεδο αντιστοιχεί μία καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου. Σε περίπτωση όμως ύπαρξης σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας, μπορεί να γίνει ξεχωριστή καταχώριση για κάθε τμήμα του οικοπέδου ή γηπέδου που αποτελεί κάθετη ιδιοκτησία. Εφόσον έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου, γίνεται υποχρεωτικά ξεχωριστή καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου για κάθε κάθετη ιδιοκτησία.
Ακολούθως εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισέρχεται στο Ηλεκτρονικό Μητρώο Ταυτότητας Κτιρίου και αναζητά -βάσει κριτηρίων, όπως διεύθυνση ακινήτου, ΚΑΕΚ- καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου για το συγκεκριμένο ακίνητο. Εάν το οικόπεδο ή γήπεδο δεν έχει καταχωρισθεί, εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο ή γήπεδο σε υπόβαθρο που παρέχεται από το ΝΠΔΔ «Ελληνικό Κτηματολόγιο» μέσω διασύνδεσης. Αμέσως μετά συμπληρώνει τα εξής στοιχεία:
- περιγραφή του οικοπέδου ή γηπέδου με τα κτίσματα, εφόσον υπάρχουν,
- διεύθυνση του οικοπέδου ή γηπέδου (δήμος, οδός, αριθμός, πόλη/οικισμός, Τ.Κ., περιοχή/τοποθεσία, Ο.Τ.),
- ΚΑΕΚ του οικοπέδου ή γηπέδου,
- εάν βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου/οικισμού,
- εάν είναι αδόμητο. Αδόμητο χαρακτηρίζεται οικόπεδο ή γήπεδο εφόσον δεν υφίσταται σε αυτό κατασκευή που προϋποθέτει την έκδοση κάποια άδειας ή άλλης πράξης εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών,
- ύπαρξη σύστασης διηρημένης ιδιοκτησίας. Εφόσον έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία στο οικόπεδο ή γήπεδο, επισημαίνεται εάν η συγκεκριμένη καταχώριση αφορά κάθετη ιδιοκτησία ή το σύνολο αυτού,
- αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών επί του συγκεκριμένου οικοπέδου ή γηπέδου και ύπαρξη κοινόχρηστων χώρων,
- επιφάνεια του ανωτέρω οικοπέδου ή γηπέδου,
- αριθμό των κτισμάτων, εφόσον υπάρχουν,
- αριθμό ορόφων των κτισμάτων, υπογείων και άνω του εδάφους,
- εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς ή είναι ιδιαίτερου ενδιαφέροντος, όπως παραδοσιακός οικισμός, περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986, αρχαιολογικός χώρος, ιστορικός τόπος, περιβάλλον μνημείου προστατευόμενου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002, τμήμα πόλης ή οικισμού χαρακτηρισμένου ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο ή Μνημείο Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς, καθώς και αν το οικόπεδο ή γήπεδο περιλαμβάνει κτίριο διατηρητέο, νεότερο μνημείο, Μνημείο Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς ή η δραστηριότητα που λειτουργεί σε αυτό ενέχει λόγω της φύσης της αυξημένη επικινδυνότητα (π.χ. Seveso).
Για ξεχωριστή ιδιοκτησία
Μετά το οικόπεδο, η διαδικασία περνά στην καταχώριση Ιδιοκτησιών, με περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.
Σε περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά η προγενέστερη καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρίζεται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό. Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου ή γηπέδου.
Εξουσιοδοτημένος μηχανικός εισέρχεται στην καταχώριση οικοπέδου/γηπέδου και ελέγχει εάν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εφόσον δεν έχει καταχωρισθεί, συμπληρώνει ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας, συνοδευόμενο από Υπεύθυνη Δήλωση εξουσιοδότησης από τον υπόχρεο και δεσμεύεται ότι τα στοιχεία στα οποία αποκτά πρόσβαση θα χρησιμοποιηθούν αποκλειστικά για την Ταυτότητα Κτιρίου για την οποία έχει εξουσιοδοτηθεί.
ΜΑΡΙΝΑ ΞΥΠΝΗΤΟΥ