Αυθαίρετα σε κάθετη και οριζόντια ιδιοκτησία

Σε αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία για τα αυθαίρετα, προς διευθέτηση ιδιοκτησιακών θεμάτων στις νομιμοποιήσεις και τη διευκόλυνση των συναλλαγών στην κτηματαγορά, προχώρησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την ψήφιση του νέου πολεοδομικού νόμου 4759/2020.

Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ εξυπηρετεί χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να μπορούν να γίνουν μεταβιβάσεις –πωλήσεις σε ιδιοκτησίες με νομιμοποιημένες αυθαίρετες κατασκευές και επεκτάσεις, όπως επίσης και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους πολυκατοικιών αλλά και κάθε είδους επιμέρους ιδιοκτησίες κάθε είδους υφισταμένων κτιρίων (διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα, θέσεις στάθμευσης, υπόγειες αποθήκες κλπ.), χωρίς την μέχρι τώρα απαιτούμενη συναίνεση των συνιδιοκτητών, η οποία βέβαια δεν δίνονταν. Επίσης σημαντική είναι και η ρύθμιση που δίνει τη δυνατότητα να τακτοποιούν οι κληρονόμοι τα αυθαίρετα σε διάστημα ενός έτους.

• Ποιες αυθαιρεσίες σε διαμερίσματα, γραφεία και λοιπές χρήσεις νομιμοποιούνται και μπορούν να μεταβιβαστούν;

• Οσα έχουν κατασκευαστεί πριν από τις 28 Ιουλίου του 2011 και βρίσκονται πάντα μέσα στο νόμιμο όγκο της οικοδομικής αδείας.
• Δεν τακτοποιούνται για 30 χρόνια, αλλά γίνεται οριστική νομιμοποίηση, με την εξόφληση του προστίμου και εξαιρούνται της κατεδάφισης τα κτίρια με αυθαιρεσίες που ανήκουν στην κατηγορία 4, δηλαδή όσων έχουν οικοδομική άδεια και οι παραβάσεις τους δεν υπερβαίνουν το 40% την κάλυψη και δόμηση και το 20% το ύψος που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ήαυτούς που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής αδείας.
• Νομιμοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασηςτης κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση.
• Ορίζεται απαιτούμενη συναίνεση του 50% των συνιδιοκτητών του κτιρίου, ως αναγκαία προϋπόθεση για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου.
• Υπόχρεος για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης επί κοινοχρήστων ή κοινοκτήτων μερών της οικοδομής είναι ο ιδιοκτήτης που τις ιδιοχρησιμοποιεί, χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής.
• Δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών,όταν οι αυθαιρεσίες έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση
• Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία και έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
• Τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές, εφόσον βρίσκονται εντός προκηπίου κατά λιγότερο από είκοσι (20) εκατοστά και εξαιρούνται της κατεδάφισης.

• Τι ισχύει σήμερα αναλυτικά για τα αυθαίρετα επί κάθετων και οριζόντιων ιδιοκτησιών;

1. Επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 και βρίσκονται εντός γηπέδων, σε εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες καθώς και η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένωνιδιοκτησιών..
2. Συνιδιοκτήτες τουλάχιστο κατά 65% του γηπέδου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών καταθέτοντας τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
3. Με Προεδρικό Διάταγμα, μπορεί να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία επί γηπέδων κειμένων εκτός σχεδίουπόλεως και εκτός ορίων οικισμών, ανεξαρτήτως αν έχουν ανεγερθεί οικοδομήματα μέχρι τις 28.7.2011, εφόσονεπιτρέπεται η διάσπαση όγκου του κτιρίου. Με το Π.Δ. μπορεί να καθορίζονται γενικοί και ειδικοί όροι.
4. Συγκύριοι εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, ή σε κτίσμα χωρίς σύσταση οροφοκτησίας εντόςσχεδίου πόλεως, ανεξαρτήτως ποσοστού συγκυριότητας, αυθαίρετων κτισμάτων ή κτισμάτων με αυθαιρεσίες, μπορούν να ζητούν την τακτοποίηση των αυθαιρέτων ανεξαρτήτως της σύμφωνηςγνώμης των λοιπών εξ αδιαιρέτου συγκυρίων. Υπόχρεος προς καταβολή του παραβόλου υπαγωγής και των προστίμων είναι ο δηλών την αυθαιρεσία συγκύριος, ο οποίος διατηρεί τα εκ του νόμου αναγωγικάτου δικαιώματα έναντι των λοιπών συγκυρίων.
5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ήκατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστουή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή των αυθαιρέτων, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:
   1. όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής ή
   2. όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής.
6. Μετά από την υπαγωγή του αυθαιρέτου και εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις: α) η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και β) η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής, ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας καικτιρίων εν σειρά που αποτελούν οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες ευρισκόμενες εντός οικοπέδων, τμημάτωνοικοπέδων ή αγροτεμαχίων, υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής και συντελείται εντόςνόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώςσε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένουνα ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή νατον εξαιρέσει από αυτήν. Στην περίπτωση αυτήν, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
   Η ίδια διάταξη εφαρμόζεται αναλόγως και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
   Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχριτην έναρξη του νόμου και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει τηνκατεδάφιση.
7. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί σε οριζόντιαή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, για την τακτοποίηση δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών και ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
8. Για την υπαγωγή αυθαιρέτων κατασκευών ή χρήσεων σε οριζόντια ιδιοκτησία, που αφορούν σε κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή αυθαιρεσίες επί κοινοχρήστων, απαιτείται η συναίνεσηάνω του πενήντα (50) τοις εκατό των συνιδιοκτητών. Με το ίδιο ποσοστό συναίνεσης είναι δυνατή η αντίστοιχητροποποίηση της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
9. Στις περιπτώσεις στις οποίες προβλέπεται το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να προβαίνει μονομερώς σεσυμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η δήλωσηφόρου μεταβίβασης δύναται να υποβάλλεται μονομερώς.

• Τι ισχύει για τα «μεγάλα» αυθαίρετα κατηγορίας 5; Ποια συνεχίζουν να τακτοποιούνται;

Το Υπουργείο περιβάλλοντος σταμάτησε οριστικά στις 30 Σεπτεμβρίου 2020 την τακτοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων. Δηλαδή των κτιρίων που κτίστηκαν χωρίς οικοδομική άδεια καθώς και όσων κτίστηκαν με οικοδομική άδεια αλλά οι αυθαιρεσίες τους υπερβαίνουν το 40% της κάλυψης και δόμησης και το 20% του ύψους τους.

Με το νέο πολεοδομικό νομοσχέδιο όμως δίνονται λύσεις για την τακτοποίηση ορισμένων περιπτώσεων «μεγάλων» αυθαιρέτων που ανήκουν στην κατηγορία 5 μέχρι τις 31.12.2025.

Συγκεκριμένα συνεχίζουν να τακτοποιούνται αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5, που είναι προγενέστερες της 28ης.7.2011, εφόσον αφορούν σε:

1. ακίνητα που αποκτώνται μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντόςενός (1) έτους από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης.
2. ακίνητα που αποκτώνται κατόπιν κληρονομικής διαδοχής, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός(1) έτους.
3. ακίνητα που εκμισθώνονται με σύμβαση leasing και επανέρχονται στη χρήση του κυρίου ή επικαρπωτή τους μετά τη λύση ή λήξη της σύμβασης, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) από την αποβολήτου μισθωτή ή την απόδοση του μισθίου στον κύριο ή επικαρπωτή τους.
4. ακίνητα που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Α.Ε. «ΕΤΑΔ ΑΕ», εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την καταχώρηση ή εγγραφή της μεταβίβασήςτους στα οικεία κτηματολόγια ή υποθηκοφυλακεία.
5. ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές, οι οποίες κηρύχθηκαν εντός του έτους 2020 σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης πολιτικής προστασίας,, εφόσον η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί εντός ενός (1) έτους από την έναρξη ισχύος του παρόντος. Για ακίνητα που βρίσκονταιστις παραπάνω περιοχές, οι προσαυξήσεις στα πρόστιμα θα ισχύουν μόνον όταν η αίτηση υπαγωγής υποβληθεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη ισχύος του νέου νόμου.

ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός