Φρένο» στην εκτός σχεδίου δόμηση

Και ξαφνικά «μπάχαλο» στην εκτός σχεδίου δόμηση σε εκτάσεις άνω των 4 στρεμμάτων: Στον «αέρα» βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες γεωτεμαχίων (αγροτεμάχια) που από τη μια μέρα στην άλλη ανακαλύπτουν ότι λόγω μίας απόφασης του ανώτατου δικαστηρίου, αλλά και την… αβλεψία του αρμόδιου Υπουργείου, είτε είναι παράνομες οι άδειες που εξασφάλισαν τα τελευταία χρόνια για να κτίσουν, είτε δεν μπορούν να βγάλουν νέες άδειες, με αυτές να στοιβάζονται κατά εκατοντάδες στα κατά τόπους  πολεοδομικά γραφεία.

Τι έχει συμβεί; Τι συνέβη και ξαφνικά «άναψε απαγορευτικό» στην εκτός σχεδίου δόμηση σε αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων; Ας τα πάρουμε από την αρχή: Μέχρι πρότινος, όσοι είχαν αγροτεμάχια που ξεπερνούσαν τα 4 στρέμματα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορούσαν να ανεγείρουν εντός της ιδιοκτησίας τους για παράδειγμα το εξοχικό τους ή κάποια ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Τι κρίνει την αρτιότητα ενός αγροτεμαχίου εκτός σχεδίου

Συγκεκριμένα, στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια (αγροτεμάχια), η αρτιότητα γενικά εξαρτάται από το εμβαδόν, το είδος δρόμου επί του οποίου βρίσκεται η έκταση, τον χρόνο δημιουργίας (παλιό τίτλο ιδιοκτησίας) και τις διαστάσεις του. Γενικά για τις εκτός σχεδίου περιοχές ισχύει το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, όμως κατά περιοχές ισχύουν και ειδικότερα διατάγματα.

Βάσει της νομοθεσίας λοιπόν για την εκτός σχεδίου δόμηση, για να οικοδομηθεί ένα αγροτεμάχιο, πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα.

Ως σήμερα για τη διαπίστωση της κοινοχρησίας ενός δρόμου η αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία έκρινε ad hoc την κάθε περίπτωση (δηλαδή η απόφαση έβγαινε επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υπόθεσης), βάσει των στοιχείων που προσκόμιζε ο ενδιαφερόμενος πολίτης.

Εκείνο που συνηθιζόταν ήταν οι Δήμοι να αναγνωρίζουν δρόμους ως δημοτικές οδούς, και με τις αποφάσεις αυτές, προχωρούσε η δόμηση.

Με αυτό τον τρόπο όμως προέκυπτε ο κίνδυνος έκδοσης αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων που ενδεχομένως και να ήταν επιζήμιες για την πολεοδομική και χωροταξική διαρρύθμιση της εκάστοτε περιοχής και το φυσικό περιβάλλον.

Τις ισορροπίες άλλαξε αρχικά απόφαση του ΣτΕ το 2017, σύμφωνα με την οποία οι Δήμοι δεν έχουν καμία αρμοδιότητα στο ζήτημα των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές και η χάραξη των κοινόχρηστων δρόμων είναι αρμοδιότητα της Πολιτείας. 

Η «χαρτογράφηση» του οδικού δικτύου και η απουσία πρόβλεψης για το μεσοδιάστημα

Η πολιτεία λοιπόν αποφάσισε να βάλει μια «τάξη» και να «χαρτογραφήσει» το υπάρχον οδικό δίκτυο ανά Δημοτική Ενότητα (ΔΕ), στις περιοχές εκτός των ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, εκτός των ορίων των οικισμών μέχρι 2.000 κατοίκους και εκτός των ορίων των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών, με νόμο του 2020.

Σε συνέχεια του νόμου εκδόθηκε υπουργική απόφαση που δημοσιεύτηκε τον Μάιο του 2022 η οποία καθόριζε τις προϋποθέσεις για την σύνταξη των σχετικών μελετών.

Βάσει της εν λόγω απόφασης η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου αποτελεί το πρώτο βήμα για την κατηγοριοποίησή του με σκοπό τον χαρακτηρισμό του ως κοινόχρηστο δημοτικό οδικό δίκτυο, ώστε «να τέμνεται εγκύρως με την έκδοση πολιτειακής πράξης ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού».

Μάλιστα, όπως αναφέρει η ίδια υπουργική απόφαση «βασική προϋπόθεση για την καταγραφή μιας οδού είναι να εμφανίζεται στις πλέον πρόσφατες ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου πανελλαδικής κάλυψης. Εφόσον εμφανίζεται σε αυτές τότε είναι αντικείμενο της μελέτης καταγραφής. Τα βασικά κριτήρια κατά τη διαδικασία της καταγραφής του οδικού δικτύου είναι:

Η θέση των οδικών τμημάτων ως προς το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή/και ως προς τα όρια των οριοθετημένων οικισμών.

Αν τα οδικά τμήματα περιλαμβάνονται στο ήδη ανα-γνωρισμένο ή χαρακτηρισμένο οδικό δίκτυο της ΔΕ.

Εφόσον τα οδικά τμήματα ή οι οδοί δεν εμπίπτουν εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός οριοθετημένων οικισμών και δεν είναι χαρακτηρισμένες ως Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές οδοί, ή/και δεν είναι αναγνωρισμένες με διαπιστωτική πράξη κατ’ εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρου 20 του ν.δ. του 1923 ως προϋφιστάμενες ή με το τελευταίο εδάφιο της περ. β’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του π.δ. 24/1985 (Δ’ 270), τότε εξετάζεται περαιτέρω:

Αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες, όπως:

• Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση,
• η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός,
• οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.)
• το δίκτυο δασικών οδών.

Αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας.

Αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και

Αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977».

Και ως εδώ καλά… Πρόβλεψη όμως για το τι ισχύει κατά το μεταβατικό διάστημα και έως ότου τελεστεί η «χαρτογράφηση» των οδικών δικτύων… δεν υπάρχει!

Η απόφαση του ΣτΕ που «πάγωσε» την έκδοση νέων αδειών

Και κάπου εδώ μπαίνει στο… «παιχνίδι» το Ανώτατο Δικαστήριο που με απόφασή του φέτος τον Φεβρουάριο ουσιαστικά όχι μόνο οδήγησε στο να μπει «πάγος» στις διαδικασίες έκδοσης νέων αδειών για κτίσματα σε αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων, αλλά ενδεχομένως καθιστά και παράνομες όσες ήδη έχουν εκδοθεί!

Συγκεκριμένα, η πιο πρόσφατη απόφαση της Ολομέλειας είναι η 176/2023, με πρόεδρο τη Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον Θεόδωρο Αραβάνη: Το ΣτΕ, έπειτα από μία προσφυγή κατά της άδειας δόμησης οικοπέδου σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο χωρίς πρόσβαση σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, αποφάσισε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για τη δόμηση ενός ακινήτου.

Με άλλα λόγια το ανώτατο δικαστήριο θεωρεί ότι για να είναι οικοδομήσιμο το οικόπεδο, πρέπει όχι μόνον το εμβαδόν του να είναι άνω των 4 στρεμμάτων, αλλά και να έχει πρόσωπο σε «αναγνωρισμένη» οδό: Σε δρόμο, δηλαδή, ο οποίος δεν θα έχει απλώς διαμορφωθεί με μπουλντόζες ή δεν θα έχει απλώς εγκριθεί με απόφαση νομάρχη-δημάρχου, αλλά θα είναι αποτέλεσμα πολεοδομικής μελέτης. Στην Ελλάδα υπάρχουν χιλιάδες τέτοιοι δρόμοι μη αναγνωρισμένοι.

Έτσι, βάσει αυτής της απόφασης οι Υπηρεσίες Δόμησης αποφεύγουν πλέον να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, αν δεν υπάρχει πρόσοψη σε κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου: Και η διαδικασία «χαρτογράφησης» του οδικού δικτύου μόλις τώρα ξεκινάει, κάτι που πρακτικά σημαίνει πως θα χρειαστεί χρόνια για να υπάρξει «πιστοποίηση» του οδικού δικτύου.

Και ως τότε όσοι έχουν αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων σε χωριό, με το αρμόδιο Υπουργείο να μένει ως τώρα στις υποσχέσεις ότι θα «διορθωθεί» η κατάσταση, θα διαπιστώσουν πως η αξία της περιουσίας τους πρακτικά έχει… μηδενιστεί.

Βαγγέλης Δουράκης

b2green